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[深度谈房] 鹤州将成为珠海政府行政中心?

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发表于 2019-6-17 18:16 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
近期现金赌博官方网站房产置业版很多网友在发帖讨论金湾、斗门、红旗成为珠海中心的可行性和必然性。虽是玩笑,现金赌博官方网站:但其中不乏珠海网友热爱珠海的一片赤子之心。从地理位置看,目前的珠海市政府位置是兵家必争咽喉要道,但绝不是城市发展的核心位置。

去年看过一篇龙狮战略智库的文章,非常有意思。文章分析,长三角中上海、杭州、苏州形成的三角模型是比较成功的,珠三角发展就非常不平衡,作为珠三角三个支点,广州深圳非常强大,GDP是珠海的近十倍,珠海战略上失衡,难以担当珠三角的一个支点。

图片来自于龙狮智库文章

文章谈到,珠三角发展不平衡的破局,可以借鉴佛山的兼并:2002年之前佛山的经济体量远落后于东莞,2002年与南海、顺德、三水、高明兼并之后,2016年GDP高达8630亿元,排名全国15,远高于东莞。佛山的整体合并,不是简单的1+1=2,而是大于3。

文章指出,珠海中山合并有历史依据,珠海改革开放前称为御龙在天官网下载,隶属于中山。如果珠海中山合并,肯定毫无违和感,而其潜力将超越东莞,与佛山东莞形成珠三角第二梯队。并且,一个城市将会拥有两座超级跨海大桥--港珠澳大桥和深中大桥,珠海横琴将会因城市的合并发挥超乎想象的作用,珠海也就能够成为珠三角的一个重要支点。

文章写于2017年底,立意于广东第二轮改革顶层设计,可谓是着眼长远,看得让人血脉喷张。但是时至今日,并未从官方获得这方面的消息。今天猪哥闲来无事,就来试论一下鹤州成为珠海市政府行政中心的可行性。

一、珠海市政府有搬迁的必要。

深圳第一轮抓住了制造业迁徙的契机,2008年之后二次发展成为金融与高科技基地。珠海市第一轮改革开放,由于缺乏明确定位,其发展远远落后于深圳。目前港珠澳大桥已经开通,横琴自贸区目前也已经看到雏形。依托港澳发展横琴,依托大湾区顶层设计发展珠海,是珠海第二个发展重大机遇。

但目前珠海市政府位于老香洲的交通瓶颈之处,由于老香洲土地资源的枯竭,行政服务中心设于新香洲,大多数市政资源都在新老香洲。2010年前后,珠海人的概念里只有老香洲、吉大、拱北才是市区,前山(新香洲)、上冲和南屏老珠海人都当成乡下,就更别说金湾斗门高栏港了。

我们比较一下深圳、广州和珠海地图:

从下图广州地图来看,广州市越秀区、天河区、海珠区、荔湾区、白云区等几个主要区域,围成一个整体,并发散影响黄浦区、从化区、花都区,所以广州市各区发展比较均衡。

广州市地图

从深圳地图来看,福田区、南山区、罗湖区、盐田区成为一个整体,发散辐射状影响宝安区、龙华新区、光明新区、龙岗区。2008年之前主要是关内几个区高速发展,二次改革后龙华新区、光明新区和龙岗区都得到了快速发展,所以深圳的发展也是比较均衡。

深圳市地图

从珠海地图来看,珠海市分布为一个狭长的走廊形状,中间还差点被中山的坦洲给掐断,看起来像个大鸡腿。珠海市政府蜗居香洲,位置恰似鸡腿最没肉的脚颈处,长期以来长臂管辖,导致了东西部严重的不平衡。这几年开始发展横琴,但是市政府到横琴,开车差不多也得一个小时,跟去金湾斗门时间接近。

珠海市地图

未来大幅提升城市发展效率,首要之事就是大幅提升行政办事效率,城市一站式行政办公是大趋势。珠海市政府缩短与保十琴的距离,缩短与金湾和斗门的距离,是珠海市未来十年发展的重中之重。

二、鹤州成为珠海行政中心的理由。

如果珠海市政府搬迁,哪里合适?新老香洲已经没有土地了,唐家是高新区,市政府在制造业旁边本来就不合适,且唐家距离横琴和金湾斗门更远。市区只有南屏科技园那一片可以释放出土地,且距离横琴和西区更近,但南屏紧靠坦洲,纵深不够。保十琴正在打造珠海新城市中心,土地资源不多。

纵观全市,只有鹤州这块是独一无二的珠海市中心枢纽位置,从风水角度来说属于喉舌位置,且两边有友谊河及珠江入海口,寓意顺风顺水,可以建设珠海市政府和行政服务中心,再打造一个CBD,与保十琴隔江相望,相映成趣。

横琴定位国际旅游岛,目前长隆已经成为珠海旅游特色之一,未来珠海大桥西白蕉镇那块大片的农田应该还有类似于迪士尼、长隆这类大型企业来分享横琴的红利。



围绕着鹤州,近期不少交通项目都在进行或规划中:6月6日,为缓解珠海大桥压力,磨刀门跨江通道工程招标公告出台,起于珠海大桥东侧,终于珠海大桥西侧,起终点均顺接珠海大道;前几天,珠海大桥西到泥湾门大桥西道路扩建工程批示;珠机城际二期从长隆站经鹤州站到珠海机场;6月10日下午,鹤港高速公路一期工程第一片箱梁架设,全长34.6公里,起于白蕉接江珠高速路口,经鹤州与洪鹤大桥相交,经三灶小林镇到达高栏港区接高栏港高速公路。

如果鹤州成为市政府行政中心,未来到机场、金湾、斗门、横琴、香洲都是半小时以内路程;金琴快线开通后到唐家也就四十分钟,从鹤港高速到高栏港也只需要半小时出头;而从香港澳门驱车到鹤州,经港珠澳大桥过十字门就到了,也是半小时左右。珠三角环线高速经过鹤州,江珠高速就在珠海大道对面,内外出行都十分便利。

三、珠海未来的希望

横琴定位为国际旅游岛,则未来珠海的发展方向为国际旅游。珠海之前的旅游几乎没有特色,市区的圆明新园已经被淘汰了,剩下的就是情侣路上的渔女,再就是去各个岛上玩玩。至于之前的新老香洲及吉大、唐家等区域,则是珠海人的生活场所,除了探亲访友,外地游客几乎不会涉足到居民中心区域、制造业区域。

而作为国际旅游城市,珠海需要更多长隆及迪士尼这样的企业,还需要国际游艇以及海滩旅游产业,才会有自己的旅游特色。因此,未来的珠海旅游产业应该是以横琴为中心,配套产业辐射到金湾、南湾及斗门的湖心路口和鹤州对面的湖心路前后一带。

从以上中国地图上可以看出,承载着中国主要GDP的区域,主要是北京、长三角、珠三角,土地面积约占中国的五分之一,西北东北及青藏高原、广西上述民族,都是扯GDP后腿的,中国的希望只有京津冀、长三角、珠三角。

从上图看,如果珠海未来将鹤州打造为行政中心范围,其潜力区域为一个心形状,其中包括左翼的金湾,右翼的横琴和南湾片区,以及心尖位置斗门湖心路口及后面的区域。湖心路口之所以是心尖位置,因为珠海作为大湾区枢纽,腾飞的方向必然是大湾区纵深。

而未来十年后,新老香洲区域则类似于广州的黄浦区或深圳的宝安区,唐家从距离来看则类似于广州的花都、深圳的龙岗新城,唐家其实可以单独与金鼎划分为唐家区或高新区。

如果本文开篇所说的龙狮战略智库中山珠海合并设想成立,则鹤州位置仍不失为珠海市的战略核心位置(如下图所示),一头承接港珠澳和珠海,另一头承接中山。


2014年,鹤州曾经与世界主题影视城眉来眼去闹出较大的绯闻,后来据说影视基地选址到北京了,鹤州至今待字闺中。五年过去了,金湾、斗门持续拍出N块住宅土地,一栋栋高层住宅拔地而起,唯独鹤州和珠海大道对面,没有分割一块给开发商,仍然是大片农田,很有可能是政府已经有了高端规划。

本文纯粹是猪哥心血来潮做的一个设想与推断,不作为老铁们楼市投资做白日梦的依据。不过,马云说过,梦想还是要有的,万一实现了呢?哈哈哈哈哈哈哈。

点评

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无语  发表于 2019-6-19 09:06
无语: 5
  发表于 2019-6-18 18:21
无语: 5
  发表于 2019-6-18 18:20
中山与珠海合并为单列市,前提是:中山与珠海合并为单列市,市***驻地应该在三乡镇,三乡镇的地理位置太重要了,以三乡为中心,设地铁枢纽,十字形或者六字形放射建设地铁,半小时就可以到达全市各地。[/   发表于 2019-6-18 17:14
大约是5年前,珠海请的新加坡规划局的退休专家帮助规划的,鹤州就是未来珠海的中心——***所在地、公司总部所在地。香洲、金湾则为副中心。  发表于 2019-6-18 15:12
无语: 5
  发表于 2019-6-18 12:43
这些都是房地产开发商吹起来的吧 除非有建造另一珠江新城的实力  发表于 2019-6-18 11:31
猪哥的帖子我第1次呵呵了。  发表于 2019-6-18 09:29
支持: 5
其他的不说,看看大湾区高铁规划,鹤州北原主题公园位置是双高铁(广中珠澳+珠江肇高铁的)的落脚点,成为中心只是时间问题。  发表于 2019-6-18 08:58
沙发
发表于 2019-6-17 19:46 来自手机 | 只看该作者
猪嗨市要是有这个魄力早就赶超了,可惜没有

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支持: 5
珠海地理位置、地形不好,名字也没取好,还是安心做四线小城市吧  发表于 2019-6-19 10:02
***的魄力超前  发表于 2019-6-19 09:06
来自小程序
板凳
发表于 2019-6-17 19:49 来自手机 | 只看该作者
很早以前就有传言,但总是笑笑不敢相信。牵扯太多利益,地方长官又是干几年就轮换,哪怕有心也难有时间坚定推进,还是听听就算了吧。

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有道理  发表于 2019-6-19 09:07
支持: 5
  发表于 2019-6-18 18:21
kj
支持: 5
  发表于 2019-6-18 13:20
支持: 5
  发表于 2019-6-18 09:30
来自小程序
地毯
发表于 2019-6-17 20:20 来自手机 | 只看该作者
谢谢猪哥分享经济论坛!
头像被屏蔽
地板
发表于 2019-6-17 20:31 | 只看该作者
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
地下室
发表于 2019-6-17 20:58 | 只看该作者
从地理位置看,鹤州是版图上的中心,但它是两条大河道冲出来的淤坭区,鹤州整个地快需要高高的河堤做保护,其地基比现在的航空城更松软,且坭土咸性太大,从特区建立开始,鹤州围出来的地块就只能用来种甘蔗来改良土质,早期的种出来的甘蔗都是咸味道的,老珠海人都知道鹤州最正的就是“蔗鼠”这道名菜。

从风水上说,此地地勢低矮,两边大河道,河水直来直往不带弯为坏水,又没有山,风水差呢,刚好与猪哥说的相反,两边为大河道,一但有大洪峰河水大涨,被浸的机会可大的呢,这里规划图显示有高速大立交对接港珠澳西段和江珠高速,东临港湾港和电厂,这里规划做货运中转区反而最合理

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正解,之前我也想过这里变成市中心的,但是周围的人说这里是淤泥冲击成的岛。比金海岸的地还差  详情 回复 发表于 2019-6-23 02:23
点评合格  发表于 2019-6-22 10:34
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珠海本地人就知。 虽然D高官是外来人,但不是没文化人  发表于 2019-6-21 14:59
地理决定定向!  发表于 2019-6-19 09:08
支持: 5
  发表于 2019-6-19 08:24
支持: 5
这才是用心思考过并结合了实际说出来的心里话。。。  发表于 2019-6-18 14:16
支持: 5
  发表于 2019-6-18 13:24
支持: 5
  发表于 2019-6-18 12:25
有道理!  发表于 2019-6-18 09:31
7
发表于 2019-6-17 20:58 来自手机 | 只看该作者
8
发表于 2019-6-17 21:08 | 只看该作者
本帖最后由 心随-风飞 于 2019-6-17 21:42 编辑

梁广大篤信风水,在迎宾北路北段尾留下一大幅地未用(原计划是用来建新政府大楼的地),背靠珠海龙脉凤凰山,现在是石溪公园。
其实我觉得最理想的是,政府搬到吉大“原石景山酒店”的地块,背山面海,正对渔女,风景优美且地勢高,早期政府无钱,新香州的地切成一小块一小块来抵债用,被动成小开发商开发,形成不了大格局,现在有钱了,吉大国贸(原会展中心)免税都可以推倒重来,还不如把吉大重新打造为新的行政中心,免税后面早期的工业区也是因为当时政府无钱改造也不彻底,吉大北接香州唐家,南接拱北南湾 我认为最理想呢,不过这只能当是笑淡了

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真是珠海本地人,这事我爸也知。。。 老广有眼光的  发表于 2019-6-21 15:01
太小了。怎么能够容纳我大珠海  发表于 2019-6-19 09:09
反对: 5
  发表于 2019-6-18 16:28
支持: 5
  发表于 2019-6-18 14:17
支持: 5
  发表于 2019-6-18 13:49
支持: 5 反对: 5 无语: 5
  发表于 2019-6-18 09:33
9
发表于 2019-6-17 21:12 | 只看该作者
不是坦州??

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是坦洲附近  发表于 2019-6-19 09:09
你不知道坦洲属于中山的么  详情 回复 发表于 2019-6-18 12:32
支持: 5
  发表于 2019-6-18 12:26
10
发表于 2019-6-17 21:16 来自手机 | 只看该作者
鹤洲南现在归金湾管辖,换句话说以后珠海的中心是金湾

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一语道破  发表于 2019-6-19 09:09
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